随着低利率环境的持续，资产荒的难题仍在加剧，加之新会计准则逐渐落地，险资庞大的可投资金“突围”压力暴增，投资收益的压力、资产负债匹配的压力、利差损的压力始终如达摩克利斯之剑，高悬于顶，倒逼险资投资逻辑加速进化升级。

在以国债为代表的固定收益类资产收益率不断下滑，权益类资产面临较大不确定性，而另类资产范围受限的情况下，险企一方面有意控制保费规模，另一方面则千方百计的扩展投资范围，并寻找更合适的资产标的。

就这样，险资投资黄金试点启动，长期投资改革试点也持续扩容（截至目前，已有8家保险公司获批开展试点，总金额1620亿元），与此同时，险资新的投资逻辑逐渐清晰——股市投资呈现出明显的高股息策略，基于同样的逻辑，险资也开始热衷于投资具备高分红优势的公募REITs（公开募集基础设施证券投资基金），因租金收入稳健而具备固定收益类资产属性的核心商业地产项目，剑指长期收益，加码各类产业基金等。

战略与战术，长期与短期，资产与负债，正在险资的每一笔投资中形成科学与艺术的平衡，但平衡之后，唯一的目标，还是要获得确定性的收益。

狂购公募REITs

高分红+上涨双击优势吸引险资加大配置力度，6只分红率超过10%

险资正加大公募REITs配置力度，而在未来，这一趋势仍将持续。

2月17日，中国人寿发布公告，宣告与财信人寿等多家公司合伙成立“北京平准基础设施不动产投资基金合伙企业（有限合伙）”，据报道， 这家合伙企业只对基础设施公募REITs进行投资；随后，2月18日，万科又发布公告称，联合新华保险、大家保险等共同设立了“万新金石”Pre-REIT基金。

前者认缴出资总额为52.37亿元，其中国寿认缴出资额为35亿元，财信人寿认缴7亿元，险资占比80.2%；后者基金总规模为16亿元，其中新华保险认缴59.94%，大家保险认缴30%，险资占比89.94%。

可以看到，险资对于公募REITs的重视达到一个相当高的程度。据报道，不仅是成立新基金，国寿投资相关负责人表示，目前国寿投资系统已参与20多只公募REITs的战略配售。

从全市场来看，截至3月6日， Wind数据显示，目前市场上共有63只公募REITs，总规模为1683.74亿元。从获配对象的配售金额来看，保险机构的配售金额占比为32.3%。而2024年3月6日，险资获配金额在当时全市场33只公募REITs的总规模中占比仅约13.8%。

Wind数据显示，配售对象包括新华人寿、人保寿险、太平人寿、大家人寿、长城人寿、光大永明人寿、太平财险等，泰康人寿、中国保险投资基金等也成为了战略投资方。

目前，市场上的REITs所覆盖的资产类型主要为产权类和特许经营权类， 其底层收益主要为租金收入、资本增值，因此REITs具有高分红、收益风险中等的特点，截至3月6日，据Choice数据显示，分红率超过10%的有6只，分红率位于5%~10%的有15只。

当利率下降时，REITs因为相对稳定的分红对投资者变得更具吸引力，而随着我国房地产市场目前的企稳、宏观经济发展预期转好，REITs的信心也在逐渐提升，形成“双击”，截至3月6日收盘，中证REITs全收益指数2025年来的涨幅为8.18%。

在高分红、价格上涨的双重优势下，险资加大对公募REITs的配置力度，已成为一个无言自明的正确的选择， 而更值得关注的，是出于新会计准则切换的需要，REITs分红作为投资收益进入利润表，还有助于稳定险企的利润表现。

此外，由于公募REITs的方向为能源、高速公路、新能源等领域， 险资加大配置力度，既符合国家战略导向，标的的长期性又能与自身追求长期稳健收益的投资目标相匹配。

值得关注的是，险资加码REITs也得到政策助力，2023年9月，金融监管总局发布《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》，将投资公开募集基础设施证券投资基金（REITS）中未穿透资产的风险因子从0.6调整为0.5。次月，深沪两市同意5家保险资管公司开展ABS及REITs业务试点，投资通道逐渐打通。

未来，在持续的低利率环境和资产荒的双重压力下，具备股、债双重属性的REITs将持续成为险资的标配，国寿投资相关负责人就曾明确表示，将探索公募REITs上游配置机会，战略布局符合公募REITs上市要求和政策鼓励方向的Pre-REITs和私募REITs。

爆买商业地产

新华、阳光等接盘全国逾20家万达广场，争当房东赚租金

伴随房地产市场的企稳，险资也在加大对其的投资力度，租金收入较为稳定，且兼具“长周期”特性的商业地产，更成为险企的首选。

2024年1月1日，新华保险宣布与中金资本共同设立100亿元基金，直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产，正式拉开近两年险资抄底商业地产的大幕。

此轮险资投资商业地产热潮与以往不同的是，险资投资偏好逐渐从原来的当“股东”变为现在的当“房东”。

其中，最典型案例就是新华保险、阳光人寿、大家保险等密集接盘万达广场。2024年4月，新华保险接盘北京万达广场实业，作为新华保险与中金资本联合出资的百亿基金的“首秀”。这之后，新华保险陆续买进多地万达广场，引发市场高度关注。截至目前，新华保险已接手全国14家万达广场，均是通过其旗下私募股权基金坤华（天津）股权投资合伙企业完成。

南京、赤峰、宣城、武威、铜陵、四平、淮北、安阳、银川、晋江、扬州、成都、烟台、北京

除开新华保险，阳光人寿和大家保险也是万达广场的重要接盘方。截至目前，阳光人寿入手了6家万达广场：

合肥、东莞、太仓、湖州、上海金山、广州

阳光人寿与新华保险类似，其于2023年12月出资55.1亿元设立丽水联融壹号股权投资合伙企业（有限合伙），上述6家万达广场就是通过该基金投资的。值得关注的是， 在2024年11月，该基金进行了股权变更，引入了中银三星人寿和南京太保鑫汇致远股权投资基金管理合伙企业（有限合伙），后者由太保人寿持股99.98%，二者分别出资5亿元持股9.07%。也就是说，中银三星人寿、太保人寿也间接持有万达广场项目。

大家保险也接手了3家万达广场，分别位于 上海松江、西宁、江门台山；此外，大家人寿还联合横琴人寿接盘了上海周浦的万达广场。

除万达广场外，其他能获取稳定租金收入的知名不动产项目也成为了险资的“心头好”。据慧保天下不完全梳理，以下险企在近几年频频抄底房地产大手笔买楼：

中邮人寿：

2023年10月，中邮人寿斥资近43亿元于北京买下西单大悦城持有的中粮·置地广场项目，交易完成后，该广场更名为中邮保险玖安广场。

2024年2月，在西安高新区2024年招商引资暨项目建设大会上，中邮保险投资的西安启迪中心项目，亦作为7个重点项目之一进行了现场签约。据偿付能力报告显示，该项目已累计出资11.17亿元。

2025年1月16日，中邮保险与中东主权投资机构签约上海博华广场不动产专项基金投资协议。博华广场位于上海市静安区南京西路商圈，是一家单一产权且具备稳定现金流的商办物业。据此前报道，该笔投资对价约为108亿元。

在近期举行的一次媒体座谈会上，中邮保险有关负责人曾公开回应公司买楼事宜，也揭开了险企热衷商业地产投资的核心原因。

他指出，中邮保险所购商业地产项目，均系当地核心地段的核心不动产项目，通过出租可获得稳定、可观的现金流入，资产形态已经接近于固定收益类资产，符合保险公司长期稳健的投资理念。此外，相关政策鼓励险企分散投资，适度投资商业地产，有益于进一步改善公司相关财务指标。 另据透露，当前，这些商业地产项目的净运营收益可以达到4%左右，完全可以覆盖负债成本。

中国人寿：

2023年9月，中国人寿以39.1亿元从世茂集团手中接盘了珠海综合体项目；

2024年6月，国寿集团出资31亿获远洋集团北京颐堤港二期49.985%股权。据悉，颐堤港二期位于北京市朝阳区酒仙桥地区，由远洋集团与太古地产共同开发，目前仍在建设阶段，预计2025年至2026年完工。

平安人寿：

在2024年2月以20亿元收购位于江门鹤山、江门蓬江、西安空港的三个物流园区之后，近日，又有消息传出，平安集团或将18亿元收购黑石集团华南3项物流资产，分别为东莞大岭山、东莞常平、佛山南海TCL项目，据报道，这3个项目交易的股权对价金额约18亿元，物业对价约27亿元。

友邦人寿：

自2022年下半年以来持续加仓不动产，总投资金额已超200亿元，所投项目包括上海北外滩的“友邦金融中心”、北京朝阳区CBD商办凯德·星贸、京东产发三期物流基金等。

此外，长城人寿、东吴人寿、众安保险等也都有购买不动产项目，并作为自己的办公楼使用。

加码产业基金

国寿、人保等竞相布局，服务国家战略，“耐心资本”具象化

上述两种投资方式，虽有细微不同，但大方向和思路具有一致性，尤其是在应对当前的进退两难的投资局面上。但还有一些，是在布局更长远的发展，甚至是将发展融入到国家战略、产业大局上。

近日，财信人寿、中宏人寿、交银人寿分别出资1.5亿元、1.5亿元、0.5亿元，成为宜宾和谐绿色产业发展股权投资合伙企业的合伙人。

该基金在本次增资后一跃成为一只“百亿基金”，但值得注意的是，这次参与增资的对象，是15家“豪华”LP，不只是险资，还涵盖了多家地方国资、产业资本，不仅包括江西、湖南的省级国资集团，还有腾讯投资、正泰新能源、富士康等知名产业资本。

无论是规模还是出资对象，这只基金都值得关注。该基金是A股上市公司四川双马旗下的投资基金， 该公司表示，宜宾绿色产业基金已开始项目投资，主要集中在科技领域，包括高端制造、人工智能、智能制造、新能源、半导体等。

而这又正好契合了当前市场上最具诱惑力的“科技叙事”，据财联社数据显示，宜宾绿色产业基金已经投资了5个项目，集中在高端制造和半导体领域，最近的一笔是在今年1月通过股权转让的方式，持有了奇瑞控股0.65%的股份。

这是当前险资入局产业基金最典型的例子，也是一个中小险企加码产业基金的代表。

但其实，自2022年以来，各种鼓励险资加大股权投资的政策频出， 险资也在不断加码一级市场，尤其是2024年，在中央多次强调壮大“耐心资本”后，头部险企纷纷行动起来，集中设立或参与了多只百亿基金。

例如，中国人寿设立了行业首只银发产业主题基金，中国人保设立了行业首只以建设现代化产业体系为核心目标的股权基金，中国平安与深圳市财政局成立“平安创赢—深圳市平安重大项目投资基金”，中国太平与深圳市引导基金成立“太平保险基金”……

这些基金的成立，得益于险资“耐心资本”概念的强化，同时，也是险企将公司未来发展、收益与国家战略、实体经济相绑定，以长期优势博取未来高收益。