曾几何时，房企被险资视为香饽饽，而险资也被房企奉为最坚实的后盾。

而今，随着市场监管趋严、行业景气度下降、潜在信用风险上升，利益导向的险资机构们，在房企违约的煎熬中惊魂未定，并陆续对手中的地产股进行大手笔的减持。

2021年年底，泰康系“割肉”减持阳光城，浮亏17亿；大家人寿自2021年9月以来6次减持金地集团，持有的股份从20.43%减少至5.43%；中国人寿对万科A连续5个季度减持……

险资撤离地产行业并非个案。据不完全统计，今年以来，多家险资均在多个时间点减持或清仓地产公司股票。

作为专业的机构投资者，险资投资具有前瞻性和风向标作用，此番险资减持背后是短期操作还是长期配置策略调整呢？

01

劳燕分飞：险资赔本甩卖，开启对地产股的大手笔减持

一直以来，险资撤离地产行业并不罕见，今年以来，多家险资频繁减持地产企业股票。

据『慧保天下』不完全统计，年初至今，包括中国人寿、泰康人寿、大家人寿等在内的多家保险公司均对地产股进行了大手笔减持，被减持名单中，不乏万科、金地集团等头部地产公司。

其中，在减持台面闹得最凶的，当属泰康系和阳光城。2021年12月27日，泰康系不惜折本近半，以3.05元/股的价格合计转让阳光城9.41%股份，而此前一年，泰康系获得阳光城股份价格约为6.09元/股，总价近34亿元，此次转让价刚好腰斩，浮亏近17亿元。

以上交易完成后，泰康系持有的阳光城股份由13.46%骤降至3.997%，泰康系籍此从阳光城二股东成为持股5%以下的非重要股东。

事实上，泰康系赔本离场，只是今年险资撤离房地产的一个缩影。泰康之外，大家人寿也在调整地产板块的股权投资。

2021年9月以来，大家人寿6次减持金地集团，持有股份骤降5.43%。值得注意的是，这是大家人寿持股9年以来首次减持。

被减持之前，作为A股市场险资持股比例最高的一家上市房企，金地集团的第一大、第二大股东为富德生命人寿和大家人寿，两者分别持股29.83%和20.43%%。

除了减持金地集团的股份外，大家人寿9月以来还陆续减持金融街股份，从2021年中报的14.11%降至目前的10.11%。万科A股票更在减持之列，到2020年年报时，大家人寿已退出万科A十大股东之列。

于险资而言，调整房地产板块的投资的远不止泰康系和大家人寿。今年以来，中国人寿也同样对万科A连续5个季度减持，持股比例从2.16%降至0.73%，下降幅度达到66.2%，几近清仓。

此外，中国人寿还减持了招商蛇口，2020年一季度末持股比例为4.27%，到2021年三季度末降至2.46%。

前海人寿这几年介入的地产上市公司股权，也在今年频繁抛售。10月13日，前海人寿计划减持不超过1.64亿股华侨城A，即不超过公司总股本的2%。君康人寿、和谐健康等险资均对持有的地产股进行不同幅度的减持，业内人士将其解读为险资开始逃离地产行业。

据『慧保天下』观察，目前险资在房企上市平台的股份持有力度正在减弱。

Wind数据显示，在2015年年末，前十大流通股股东中有险资的A股上市房企共有28家，数量上为近10年的最高点，之后便呈现波动下降趋势。截至2021年三季度末，前十大流通股股东中有险资的A股上市房企仅有14家。

02

保险资金投资不动产开闸，险资不断增持地产开启蜜月期

事实上，在大幅减持之前，险资青睐房地产由来已久。

一方面，地产行业属于久期长、穿越经济周期抗短期经济波动的资产；另一方面，险资投资的地产股标的均有高分红及价值成长性的特性，且险资持有目的皆为长期投资，与保险资金的长久期相匹配。

整体来看，险资与地产的爱情，先后经历了入局、加持两段蜜月期。

入局：险资获准投资房地产开闸以来，保险与地产频频牵手成为最佳搭配

2010年，《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险资金可投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品，不能投资商业住宅，不能直接参与房地产开发或投资设立房地产企业。自此，险资在二级市场大肆扫货。

地产股很快成为险资偏爱的投资标的。2014年，由生命人寿举牌金地集团，原安邦保险举牌金融街为开端，刮起了一股险资举牌地产股的风潮。

2015年7月，股灾救市进一步助推了这波险资举牌潮。2015年7月9日，为配合救市，保监会松绑保险公司投资蓝筹股比例，将投资单一蓝筹股票的比例上限由上季末总资产的5%调整到10%。

因此，2015年也成为险资大局布局地产行业的元年。2015年12月，通过一系列增持，钜盛华及其一致行动人前海人寿合计持有万科20.008%股份，取代华润成为第一大股东。

入局万科后，前海人寿和钜盛华紧接着以现金方式认购华侨城增发股份，合计占总股本8.59%。随后经过小幅增持，二者共持有华侨城7.36亿股股票，占总股本的8.98%，为华侨城第二大股东。

前海人寿参与到房地产上市公司的过程中，更多的保险公司也在大举投入。其中，中国平安，正是这股生猛力量的代表。

2015年，平安系以每股2.816港元认购碧桂园22.36亿股，跻身为碧桂园第二大股东。

2015年11月,朗诗地产发布公告,平安不动产全资附属公司富吉投资管理公司将以每股0.6529港元认购其3.27亿股新股份,认购后平安持股9.9%。

中国人寿也在2015年对远洋地产进一步增持，占其已发行总股本29.3%稳居第一大股东。

新华保险也于2015年入局房企，通过新华资产香港持有中国金茂约9.5%股权。安邦也选择在这一年杀入了远洋地产，不断增持后持股29.98%成为远洋地产第一大股东。

加持：平安、太保、新华等频频举牌入股，围猎房地产形成一波小高潮

2017年年末以来，10年期国债收益率一路下行，地产股流动性好、估值偏低、盈利稳健且具有较高股息率，被险资认为是风险可控的长期优质投资标的。

于是，以中国平安为首的大批险资，先后通过各种方式成为了各大房企的股东，使得保险和地产进一步深度绑定，互利共赢。

2018-2019年，中国平安斥资180亿元，拿下了华夏幸福25.25％的股份。这是迄今为止，中国平安对房企最大的一笔权益投资。据平安高层披露，平安对华夏幸福股权投资180亿元，债权投资360亿元，累计540亿元。

除华夏幸福外，2019年7月，平安还通过入股的方式成为中国金茂的第二大股东。据不完全统计，中国平安重仓持股的知名房企至少有13家，正因如此，中国平安也被市场称之为“中国隐形地王”

其它险企也频频杀入上市房企。2019年，新华人寿定向增持中国金茂，并以9.18%的持股位列第三大股东。2019年12月，太保寿险获得上海临港5.33%的股权，从而成为上海临港第四大股东。

进入2020年，险资举牌房地产再掀高潮。从2020年1月初太平人寿19.07亿元举牌大悦城成为第二大股东开始，险资便开启了“买买买”模式。

2020年一季度,横琴人寿通过旗下保险产品买入首开股份7611.39万股，百年人寿也一度挤进首开股份前十大股东。

2020年，金科股份成功引进阳光保险等重要战略协同股东,实现多方共赢和优化股权结构的重大突破。

2019年9月，泰康系与阳光城第二大股东上海嘉闻投资管理有限公司签订《股份转让协议》，前者以33.78亿元对价受让阳光城13.46％股份，成为第二大股东。2020年4月，阳光城控股股东阳光控股与泰康保险再次签订战略协议，约定在地产、医疗、健康、养老等领域展开全方位深入合作。从账面来看,泰康系的这笔投资接近一半已经打了水漂。

目前，险资持股比例较高的有远洋集团、金地集团、佳兆业、华夏幸福、中国金茂等。值得注意的是，当前国内179家保险公司中，房地产企业参与其间的55家，不乏坐拥第一、第二大股东之位者。

03

房企违约股价腰斩，监管矫正纠偏，险资防范性收缩、服务实体经济将成主流

如今，时过境迁，在“房住不炒”叠加“三道红线”及个人房贷收窄等多层面因素影响下，房企内外融资通道受阻。

尽管近期，“即将松贷”的信息不断流传，但更直观的现象是房企的表外融资正在逐渐枯竭，房企现金流断裂的风险依然严峻。房企遇寒冬之下，股价重挫，险资也开始慌了，纷纷抛售上市房企的股份。

一方面，房地产公司自身的风险在“劝退”险资。2020-2021年，房企的违约金额高达40亿美元，违约规模为前两年的13倍，10余家上市房企的信用评级级别或评级展望被接连下调。

除了债务违约风险，今年房地产公司的股价“跌跌不休”更难如人意，多家保险公司深陷其中，损失惨重。

2021年年初，华夏幸福爆发债务危机，并将一切利空消息反映到资本市场，华夏幸福一跌再跌，市值已缩水2/3。中国平安打破牙齿混血吞，2021年中报减值计提359亿元。

2022年1月7日，中国金茂股价收盘时报2.71港元/股，距平安入手价格4.8港元/股相去甚远，其入股的朗诗地产徘徊在0.4港元/股以下，相对于入手时的价格几近腰斩。

比起平安曾经在房企尝到过甜头，泰康介入阳光城过后，连蜜月期都没能过得舒坦。2021年，阳光城业绩大幅下滑，外加还自身面临891.48亿元债务，理财产品逾期，短期债务集中兑付压力加剧了市场对阳光城的担忧。

防范性收缩成为险资主流战略。业内人士表示，未来房地产行业下行压力依旧不小，险资提早抽身在情理之中。

值得注意的是，除了从房地产撤离，险资也大规模从银行板块撤离。银行股也成为减持重灾区，农行、中行、邮储银行和杭州银行都被险资不同程度的减持。

“如果认可险资从房地产撤离是为了规避风险，那么短期而言，房地产作为银行的重大客户，其大量的暴雷将直接造成银行利润的损失；长期而言，因为房地产额度控制，在规模一定的情况下，造成投向房地产的贷款无法突破，利润也就无法突破，失去了高增长性。”业内人士表示。

另一方面，减持地产股背后与监管对险资投资的“矫正”不无关系。为贯彻落实资管新规，银保监会加大保险资管领域的改革力度。一方面通过“松绑”激发行业活力，切实服务实体经济；另一方面通过“约束”，确保资金运用符合保险资金特征，特别是风险管控和资金安全要求。

2020年9月，银保监会通报保险资金运用违规问题，指出保险资金通过直接投资或金融产品投资方式，违规流入房地产领域，涉及5家保险公司，金额244.37亿元。

2020年11月，银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，明确了保险资金开展财务性股权投资的“负面清单”，对投资标的企业提出十大“禁止”要求，这其中就包括了房地产开发建设企业。自此，险资对于房企的股权投资明显减少，而不动产投资则成为险资在地产领域的主要投资方向。

2021年上半年，银保监会对保险资金运用例行开展全面风险排查，并在2021年11月针对潜在的风险隐患提出整改目标。其中，在不动产投资方面提出限期整改违规投向商业住宅、未上市房地产开发公司，不动产项目公司违规融资、超限融资等问题。

未来，险资投资房地产的风潮，究竟将升温还是冷却呢？银保监会曾公开表示，将持续深化保险资金运用的市场化改革，支持保险资金在依法合规、风险可控、商业可持续的原则下，加大对先进制造业和战略性新兴产业的长期资金支持。

可以预见，未来保险资金继续对战略性新兴产业为代表的实体经济加码，更多的险资“活水”将流向实体领域。