揭秘险资与房地产亲密接触的7种方式，买楼拿地玩儿举牌行业动态
在国庆长假之前，房地产市场因为持续暴涨备受关注，在十一长假开始之后，则又因为多地下发限购政策而成为争议的焦点：所谓的“房地产泡沫”真的要破裂了吗？如果真的破裂，这又将给中国保险业带来多大影响？毕竟， 在过去几年，保险与房地产俨然已经成为了最佳拍档。 按照2014年发布的《关于
在国庆长假之前，房地产市场因为持续暴涨备受关注，在十一长假开始之后，则又因为多地下发限购政策而成为争议的焦点：所谓的“房地产泡沫”真的要破裂了吗？如果真的破裂，这又将给中国保险业带来多大影响？毕竟，在过去几年，保险与房地产俨然已经成为了最佳拍档。按照2014年发布的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，保险资金投资不动产类资产的账面余额占保险公司上季末总资产的监管比例不高于30%。截至2016年8月末，保险行业总资产已经达到了14万亿元，这也就意味着最多可有约4.2万亿的保险资金投资到不动产类资产中。如今随着各地限购政策相继出台，这对于房地产投注了大量精力的保险公司而言，显然也是一个不利因素。要想衡量楼市下跌会给保险公司带来多大影响，首先需要知道保险资金与房地产市场的关系到底有多紧密，今天『慧保天下』就为大家梳理下险资与房地产业产生关联的几种常见方式，至于二者到底有多密切，抱歉，『慧保天下』没有一手数据，大家只能自行脑补了。一般而言，保险公司与房地产产生联系，主要有直接和间接两种方式，一般主要包括以下几种方式：即出于自用或者投资的目的购买已经建成的物业或者购置土地自行进行建设。这样的情况并不鲜见，尤其是对于很多老牌的险企而言，几乎在各主要城市都已经购置或自建了用于办公的物业，有的物业一部分用于办公一部分用于出租。
由于房地产市场持续高温，老牌险企对于自建办公物业的兴趣显然有增无减：
2016年4月至6月，太平洋保险旗下的产险公司以及寿险公司就豪掷27亿元，合计购入了位于深圳市福田区深业上城T2塔楼高区的14个整层，面积达4万平方米。
2016年9月，已经在北京核心地段拥有多个办公物业的中国人寿宣布，其在CBD核心区域的建筑项目顺利封顶，并将其命名为“中国人寿金融中心”，据说项目总建筑面积16.2万平方米。
在老牌险企持续买买买的同时，近几年凭借中短存续期产品迅速“发家致富”的一批险企也逐渐开始成为自购办公物业的主力：
2015年第四季度，华夏保险以约20亿元的价格购置了位于深圳福田的10层写字楼，约2.4万平方米。
前海人寿在2016年1月斥资10亿拿下约2万平米的写字楼；2016年5月，媒体报道称安邦人寿在燕郊的后援中心项目开工。
2016年7月，国华人寿斥资32.2亿元正式购入上海SOHO世纪广场。
另外一个数据也可以从一个侧面反映保险公司自持物业的情况，即“投资性房地产”，所谓“投资性房地产”，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，但不包括自用房地产。据21世纪经济报道，近几年，保险公司在“投资性房地产”方面的投入也发展迅速，截至2016年二季度末，国内四家上市公司仅“投资性房地产”一项合计就达到440.7亿元，较2013年二季末的258.67亿元增幅达70%。其中，中国平安今年二季末投资性房地产以334.29亿元位居A股之首，较2013年二季末增幅达到109%。自泰康人寿在国内率先提出“养老社区”的概念以来，国内保险公司效仿者众，这迅速成为保险公司介入房地产领域的一个重要手段。有媒体统计，截至2015年二季度末，保险业共有9家保险公司已投资或计划投资25个保险养老社区项目，计划投资金额612亿元，实际已投资金额199亿元。这其中的代表当然首推泰康人寿，泰康之家（北京）投资有限公司（泰康之家）是泰康人寿旗下健康产业投资运营子公司，据该公司官网介绍，截至2015年12月，泰康之家投资及管理商业不动产资产规模已经接近200亿元。合众人寿在布局养老地产方面也相当积极，目前，其已经在武汉、沈阳、南宁、合肥等地投资建设了养老社区，其中，仅武汉的一个项目，据称投资就达到了80亿元；而在沈阳的一个项目，据称投资额度更是将高达140亿。中国人寿在这方面起步虽慢，但近两年的节奏呈明显加快之势，据报道，预计“十三五”时期初步投资规模将达300亿元。随着欧美经济的企稳，人民币贬值预期的加剧，以及险资海外投资的放开，近两年来，保险行业显然已经掀起了一股赴海外投资房地产的热潮，投资金额也相当可观，据『慧保天下』不完全统计，从2013年开始截至目前，险企在海外已经正式成交的房地产投资金额就已经超过了800亿元人民币。而据房地产服务商戴德梁行的分析报告，这一趋势在未来将进一步持续，预计中国保险公司未来五年将向海外房地产领域“豪掷”730亿美元；至2024年，险企持有的海外投资物业总值更是将达到1540亿美元。以下为2013年至今，国内险企投资海外房地产的不完全统计：
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2013年7月中国平安以2.6亿英镑（约21.3亿人民币）买下了伦敦金融城的标志性建筑劳合社大楼；
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2014年中国人寿和卡塔尔控股公司以总价7.95亿英镑（约65.2亿人民币）收购伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street大楼；
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2014年10月，安邦保险以19.5亿美元（约120亿人民币）收购曼哈顿区华尔道夫酒店；
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2014年，阳光保险集团以4.63亿澳元（约23.2亿人民币）收购悉尼核心CBD区域的地标式酒店喜来登公园酒店；
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2014年，泰康人寿联手基汇资本出价2亿英镑（约16.4亿人民币）竞购位于伦敦金融城的Milton Gate办公楼；
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2015年1月，中国平安3.27亿英镑（约26.8亿人民币）收购伦敦Tower Place；
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2015年2月，阳光保险2.3亿美元（约15.4亿人民币）收购纽约Baccarat酒店；
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2015年3月，安邦保险4.15亿美元（约27.8亿人民币）收购第五大道717号办公楼部分；
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2015年4月，中国平安与人寿两大保险公司5亿美元（约33.5亿人民币）购得“Pier4”波士顿4号码头多数股权；
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2016年3月，黑石集团同意以65亿美元（约435.5亿人民币）向中国安邦保险集团出售旗下的Strategic Hotels & Resorts Inc．公司，该公司在美国拥有16处地产；
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2016年4月，中国人寿集团联合加拿大国际大型资产管理公司Brookfield，以3.46亿英镑（约28.4亿人民币）成功收购伦敦金融区域的办公大楼-ALDGATE Tower。
随着险资投资渠道的逐渐放开，很多关于险资投资房地产的限制一一解除，除了仍然不能直接从事房地产开发建设外，通过“曲线救国”的方式，险资与房地产的关系变得越来越密切，很多保险公司甚至直接参与购买土地。中国平安是这方面的代表，有媒体统计，仅在2014年8月-2015年2月期间，其旗下的平安不动产就投入了超过300亿元人民币扩充土地储备。2015年至今，中国平安更是多次联合房地产公司拿地，合作伙伴囊括了华润、金地、招商、朗诗、首开、龙湖、昌基置业、中交、绿城、万科、滨江集团等。母公司为地产类公司的险企也毫不示弱，以前海人寿为例，仅2016年至今，前海人寿于5月—9月之间，前后在上海、武汉、南宁拿下5个地块，且均为独立拿地，耗资超50亿元。一些较为传统的险企也开始介入了拿地大战，2016年8月，中英人寿以16.25亿元竞拍下了深圳前海T201-0090地块。由于按照规定，保险公司不得直接从事房地产开发建设，所以在拿地之后往往会成立相应的项目公司负责具体的开发建设。所以从统计保险公司的房地产类子公司数量也能看出保险公司对于间接参与房地产开发的热情。据证券日报不完全统计，截至目前，有19家险企共控股近205家非保险子公司，其中有93家主营业务性质为“房地产”，或营业范围涵盖房地产。仍以前海人寿为例，其控股的业务性质为“房地产开发”或“房地产”的子公司超过了20家。自2013年开始，在投资新政的影响下，依靠中短存续期产品迅速掌握了大量现金流的险企开始了在二级市场的大肆举牌，当时估值处于低谷，且股权分散的上市房地产公司成为重点举牌对象，安邦、生命、平安等都投身其中，到2015年末，由于前海人寿持续买进房地产巨头万科而引发的“宝万”之争，更是将这一潮流推到了顶峰。据克而瑞研究中心的统计，2015年至今，24家险资总共在A股买入了54支地产股（包括二级市场交易和认购定向增发）并跻身十大股东，合计69次。除投资房地产公司股票或者股权外，保险公司还可投资其他与房地产相关的金融产品，主要包括不动产债权计划、不动产集合信托计划等，这两项的规模也是相当庞大的。关于不动产债权计划，据了解，以保险资产管理公司作为发起人设立的不动产债权计划因为融资成本较低，近些年来发展较快，根据中国保险资产管理业协会统计的数据，仅2016年1-9月，21家保险资产管理机构共注册各类资产管理产品104个，合计注册规模2145.51亿元，其中，仅不动产债权投资计划就达到了56个，注册规模达790.78亿元。保险资金借由信托计划投资不动产的形式发展也很快，2014年10月，保监会曾发布《中国保监会关于保险公司投资信托产品风险有关情况的通报》，据当时的统计，截至2014年2季度末，78家保险公司（集团）共投资信托计划累计投资余额2805亿元, 占当季度末保险行业总资产的2.99%，较上年末几乎翻了一番，其中，仅房地产投资就达到929亿元，占比33.1%。据了解，很多保险公司正是通过各种通道类信托业务而为母公司的房地产业务提供资金支持的。除上述两种类别的房地产相关金融产品外，一些新型的产品也开始出现，据说主要也都是保险公司在投资。此外，也已经开始有险企介入国外的房地产相关金融产品。在看到了保险资金的杠杆优势后，近些年来，有越来越多的房地产公司开始投身保险业，例如宝能系的前海人寿、合生创展牵头发起设立的珠江人寿、恒大集团控股的恒大人寿、万达集团为第一大股东的百年人寿……保险公司通过中短存续期产品获得的现金流对于房地产类母公司来说，无疑是一大诱惑，于是乎，近些年来，保险公司通过关联交易为房地产类母公司“输血”也成为了一种常见现象。『慧保天下』曾报道，前海人寿的多项关联交易均与宝能地产相关，通过购进宝能旗下的地产项目，向其频频输血。新贵“恒大人寿”显然也深谙此道，2016年前8月，保费刚过百亿的恒大人寿，连续发布了9个关联交易公告，基本都是和恒大地产之间的交易，总计规模近40亿元。
